En France, le vieillissement de la population s’accélère, avec près de 21% de la population âgée de 65 ans et plus en 2023, selon l’INSEE. Cette réalité démographique crée un besoin croissant de solutions de retraite complémentaires, et l’investissement en viager se présente comme une option de plus en plus pertinente pour les investisseurs. Cette formule, permettant à un senior de vendre son bien tout en continuant à y vivre, offre des opportunités d’investissement immobilier spécifiques et potentiellement lucratives, notamment grâce à une fiscalité avantageuse et un rendement optimisé.
Le viager, qu’il soit libre ou occupé, est un contrat de vente immobilière atypique où le prix est payé en partie comptant (le bouquet) et en partie sous forme de rente viagère versée périodiquement au crédirentier (le vendeur) jusqu’à son décès.
Comprendre les fondements du viager et ses aspects financiers
Avant de se lancer dans un investissement en viager, il est essentiel de bien comprendre les différents types de viager existants (viager occupé, viager libre), le mode de calcul de la rente viagère, le rôle du bouquet, la répartition des charges et des impôts, et les implications fiscales. Ces éléments financiers sont cruciaux pour évaluer la rentabilité, le rendement et la pertinence globale de l’opération d’achat en viager.
Les différents types de viager
Il existe principalement deux types de viager : le viager occupé et le viager libre. Le viager occupé est le plus courant, représentant environ 80% des transactions. Il permet au crédirentier (le vendeur) de continuer à vivre dans son logement jusqu’à son décès, conservant ainsi son usufruit. L’acheteur (le débirentier) acquiert le bien mais ne peut pas l’occuper immédiatement. Les avantages pour le crédirentier sont de percevoir une rente viagère régulière et de rester dans son logement, bénéficiant d’un maintien de son cadre de vie. L’inconvénient pour l’acheteur est de ne pas pouvoir disposer du bien immédiatement et de devoir assumer le risque lié à la longévité du vendeur, ce risque étant atténué par le cautionnement solidaire.
Le viager libre, quant à lui, permet à l’acheteur de disposer du bien immédiatement après la signature de l’acte de vente. Le vendeur perçoit également un bouquet et une rente viagère, mais celle-ci est généralement moins élevée que dans le cas d’un viager occupé. L’avantage pour l’acheteur est de pouvoir occuper le bien ou le louer immédiatement, générant ainsi des revenus locatifs. L’inconvénient est que le bouquet est souvent plus élevé et la rente viagère moins intéressante, réduisant potentiellement le rendement global de l’investissement immobilier.
Il existe également une variante appelée vente à terme. Dans ce cas, le paiement de la rente est limité dans le temps (par exemple, pendant 10 ou 15 ans). Cette option peut être intéressante pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent avoir une visibilité sur la durée de leur investissement. La vente à terme offre une certitude quant à la durée des versements, ce qui permet une meilleure planification financière et une estimation plus précise du rendement potentiel.
Le calcul de la rente viagère
Le calcul de la rente viagère est un élément central du viager, influençant directement le rendement de l’investissement. Il dépend de plusieurs facteurs, notamment l’âge du vendeur, la valeur vénale du bien immobilier, l’espérance de vie du vendeur (calculée à partir des tables de mortalité de l’INSEE) et les taux d’intérêt du marché. Plus l’espérance de vie est longue, plus la rente viagère sera faible, et inversement. L’âge du vendeur a donc un impact direct et significatif sur le montant de la rente.
Les tables de mortalité utilisées pour calculer l’espérance de vie sont celles de l’INSEE. Elles sont régulièrement mises à jour pour tenir compte de l’évolution de la longévité en France, avec une espérance de vie à la naissance atteignant 85.7 ans pour les femmes en 2023. Ces tables intègrent des marges de sécurité pour protéger l’acheteur en cas de longévité exceptionnelle du vendeur, minimisant ainsi le risque financier. Une évaluation immobilière professionnelle, réalisée par un expert immobilier agréé, est indispensable pour déterminer la valeur vénale du bien et servir de base au calcul de la rente viagère. Cette évaluation doit être réalisée par un expert indépendant pour garantir son objectivité et éviter toute surévaluation ou sous-évaluation du bien immobilier.
Par exemple, pour un bien estimé à 250 000 euros et un vendeur âgé de 78 ans, la rente mensuelle pourrait se situer entre 950 et 1400 euros, en fonction des autres facteurs mentionnés, tels que le montant du bouquet et le taux d’intérêt technique. Ce calcul illustre la complexité du processus et la nécessité de faire appel à des professionnels (notaires, experts immobiliers) pour une évaluation précise et personnalisée. Il est important de noter que le taux d’intérêt technique utilisé pour le calcul de la rente influence directement son montant : un taux plus élevé entraînera une rente plus faible, et vice versa.
Le bouquet : apport initial et stratégie d’investissement
Le bouquet est la somme versée comptant au vendeur lors de la signature de l’acte de vente. Son montant est librement négociable entre les parties et peut varier considérablement en fonction des spécificités du bien immobilier et des besoins du vendeur. Il peut représenter une part importante de la valeur du bien, mais ce n’est pas systématique. Le bouquet permet au vendeur de disposer immédiatement d’une somme d’argent, par exemple pour financer des travaux de rénovation, des dépenses courantes ou des projets personnels. En moyenne, le bouquet représente entre 20% et 30% de la valeur vénale du bien immobilier.
Pour l’investisseur immobilier, le choix du montant du bouquet est une question stratégique qui doit être étudiée avec soin. Un bouquet élevé réduira le montant de la rente viagère, mais nécessitera un apport initial plus important, impactant la trésorerie. Un bouquet faible augmentera le montant de la rente viagère, mais nécessitera un financement moins important au départ, améliorant potentiellement le cash-flow. L’impact du bouquet sur le financement de l’opération d’achat en viager est donc à prendre en compte. Il est conseillé de simuler différents scénarios pour déterminer le bouquet optimal en fonction de sa situation financière, de ses objectifs d’investissement et de sa capacité d’emprunt.
- Bouquet élevé : rente viagère plus faible, apport initial important, diminution du risque lié à la longévité.
- Bouquet faible : rente viagère plus élevée, financement initial réduit, augmentation du risque lié à la longévité.
- Négociation : élément clé pour un accord équilibré, tenant compte des intérêts des deux parties.
La répartition des charges et des impôts : négociation et transparence
La répartition des charges et des impôts est un autre aspect important à négocier et à clarifier lors de la conclusion d’un contrat de viager. En principe, le crédirentier (le vendeur) continue de payer la taxe foncière (sauf convention contraire), les charges courantes de copropriété et l’assurance du bien immobilier. L’acheteur, lui, est responsable des gros travaux (ravalement, toiture, mise aux normes, etc.) et des impôts liés à la propriété (taxe d’habitation si le bien est libre). Une bonne négociation de cette répartition est essentielle pour éviter les mauvaises surprises et les litiges ultérieurs. Il est crucial de bien définir qui est responsable de quoi dans le contrat de vente, avec une clause claire et précise.
Cependant, cette répartition peut être modifiée par une clause spécifique dans le contrat de vente. Il est donc important de lire attentivement le contrat et de négocier une répartition équitable des charges et des impôts. Par exemple, il est possible de prévoir que l’acheteur prenne en charge une partie des charges courantes de copropriété ou que le vendeur contribue aux gros travaux. Une répartition claire et précise des charges et des impôts est un gage de sérénité et de transparence pour les deux parties, évitant les conflits potentiels.
L’acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée : une sécurité renforcée pour l’investisseur immobilier
L’acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée est une garantie essentielle et indispensable pour l’investisseur en viager. Il permet de se prémunir contre le risque majeur de non-paiement des rentes viagères par le débirentier (l’acheteur initial) en cas de difficultés financières (chômage, maladie, faillite personnelle, etc.). Cette garantie est particulièrement importante dans le contexte d’un viager, où la durée du paiement des rentes est incertaine et peut s’étendre sur de nombreuses années.
Définition et importance du cautionnement solidaire : protection optimale
La caution solidaire est un engagement contractuel par lequel une personne (le garant) s’engage irrévocablement à payer les dettes d’une autre personne (le débiteur) si celle-ci ne peut pas les honorer. Dans le cadre d’un viager, le garant s’engage à payer les rentes viagères à la place du débirentier si celui-ci est défaillant, assurant ainsi le versement régulier des revenus au crédirentier. La caution est dite « solidaire » lorsque le créancier (le crédirentier) peut s’adresser directement au garant sans avoir à poursuivre préalablement le débirentier, simplifiant ainsi la procédure et offrant une protection accrue et immédiate au crédirentier, surtout si celui-ci est âgé et vulnérable.
L’avantage majeur pour l’investisseur immobilier est d’avoir l’assurance que les rentes viagères seront payées, même si le débirentier rencontre des difficultés financières (faillite, surendettement, perte d’emploi, etc.). La caution solidaire permet ainsi de sécuriser l’investissement immobilier et de réduire considérablement le risque de perte financière, garantissant un flux de revenus régulier et prévisible. Sans cette garantie cruciale, le risque de perte totale de l’investissement est bien réel et significatif. La différence entre une caution simple et une caution solidaire est significative : la caution simple oblige le créancier à poursuivre d’abord le débiteur avant de pouvoir se retourner vers le garant, tandis que la caution solidaire permet au créancier de s’adresser directement au garant dès le premier incident de paiement, offrant une protection plus rapide et plus efficace.
La durée indéterminée du cautionnement : un atout majeur pour la sérénité
La durée indéterminée du cautionnement est un atout majeur et indispensable dans le cadre d’un contrat de viager. Cela signifie que le garant s’engage à payer les rentes viagères pendant toute la durée de vie du crédirentier, sans limitation de temps, offrant ainsi une protection continue et complète. Cette garantie est essentielle car la durée du paiement des rentes est inconnue au moment de la signature du contrat et peut s’étendre sur de nombreuses années, voire des décennies. Contrairement à une caution limitée dans le temps, qui ne couvrirait que les incidents de paiement survenant pendant une période déterminée, la caution à durée indéterminée offre une protection complète et pérenne.
Dans le contexte d’un viager, où le crédirentier peut vivre de nombreuses années (au-delà de l’espérance de vie moyenne), la durée indéterminée du cautionnement est une protection indispensable. Elle permet de se prémunir contre le risque de non-paiement des rentes en cas de difficultés financières du débirentier, même si celles-ci surviennent de nombreuses années après la signature du contrat, garantissant ainsi la pérennité des revenus du crédirentier. La tranquillité d’esprit qu’elle procure est inestimable, tant pour le crédirentier que pour l’investisseur. La comparaison avec des cautions limitées dans le temps est éloquente : une caution limitée ne couvrirait que les incidents de paiement survenant pendant une période déterminée, laissant l’investisseur exposé au risque de non-paiement au-delà de cette période, ce qui est inacceptable dans le cadre d’un viager.
- Sécurité totale : couverture intégrale pendant toute la durée de vie du crédirentier, sans limitation de temps.
- Protection efficace contre le risque de longévité du crédirentier, assurant le versement des rentes jusqu’à son décès.
- Tranquillité d’esprit pour l’investisseur immobilier, sachant que le paiement des rentes est garanti, quelles que soient les circonstances.
Les scénarios où le cautionnement solidaire entre en jeu : une protection en toutes circonstances
Le cautionnement solidaire entre en jeu dans différents scénarios, protégeant ainsi l’investissement immobilier en viager en toutes circonstances. Les principaux scénarios incluent les difficultés financières du débirentier (faillite personnelle, surendettement, chômage prolongé, maladie invalidante, etc.) ou le décès du débirentier. Dans ces situations, le garant est tenu de payer les rentes viagères à la place du débirentier, assurant ainsi la continuité du versement des revenus au crédirentier. La procédure de mise en œuvre du cautionnement est généralement prévue dans le contrat de vente, avec des délais et des modalités spécifiques.
En cas de difficultés financières du débirentier, le crédirentier doit adresser une mise en demeure au garant, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour lui demander de payer les rentes viagères impayées. Si le garant ne s’exécute pas dans un délai raisonnable (généralement 15 à 30 jours), le crédirentier peut engager une action en justice pour le contraindre à payer. En cas de décès du débirentier, le cautionnement continue de s’appliquer, et le garant est tenu de payer les rentes aux héritiers du crédirentier, assurant ainsi la pérennité de la rente. Le cautionnement offre ainsi une protection continue et ininterrompue, quel que soit le sort du débirentier initial.
Identification et évaluation du risque du garant : diligence et prudence
Avant de conclure un contrat de viager avec un cautionnement solidaire, il est absolument essentiel d’identifier et d’évaluer rigoureusement le risque du garant. Il est impératif de vérifier la solidité financière du garant et sa capacité à honorer ses engagements sur le long terme. Pour cela, il est conseillé de demander au garant des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition), des bilans financiers (si le garant est une entreprise) ou des garanties complémentaires (nantissement, hypothèque).
L’investisseur immobilier doit s’assurer que le garant dispose de ressources financières suffisantes pour payer les rentes viagères en cas de défaillance du débirentier. Il est également important de vérifier si le garant a déjà été cautionné dans d’autres opérations et s’il a des litiges en cours, ce qui pourrait compromettre sa capacité à honorer ses engagements. Une évaluation rigoureuse et approfondie du risque du garant est indispensable pour sécuriser l’investissement immobilier et minimiser le risque de perte financière. La vérification de la capacité du garant à honorer ses engagements est une étape cruciale qui ne doit absolument pas être négligée.
- Analyse financière du garant : évaluation de ses revenus, de son patrimoine et de ses dettes.
- Vérification des antécédents du garant : recherche de litiges ou de procédures de recouvrement.
- Demande de garanties complémentaires : nantissement, hypothèque, assurance caution.
Avantages spécifiques du viager pour les investisseurs (avec focus sur le cautionnement)
L’investissement en viager présente plusieurs avantages spécifiques et attractifs pour les investisseurs immobiliers, notamment un rendement potentiel attractif, la diversification du patrimoine, un investissement socialement responsable, un effet de levier grâce au cautionnement, et une fiscalité avantageuse. Le cautionnement solidaire à durée indéterminée, en particulier, joue un rôle clé dans la sécurisation et la valorisation de cet investissement, en réduisant considérablement le risque de perte financière.
Rendement potentiel attractif : optimisation du rendement immobilier
Le rendement d’un investissement en viager peut être très attractif, notamment grâce à la décote appliquée sur la valeur du bien immobilier en raison de l’occupation par le crédirentier. Cette décote, qui peut varier entre 30% et 50% de la valeur vénale du bien, permet à l’investisseur d’acquérir un bien à un prix inférieur au prix du marché. Ce rendement peut se comparer favorablement à d’autres placements immobiliers, tels que la location classique, tout en offrant une fiscalité plus avantageuse. De plus, le viager offre un potentiel de plus-value à long terme, notamment grâce à la revente du bien après la libération des lieux, lorsque le marché immobilier est favorable.
Le calcul du rendement du viager prend en compte plusieurs éléments, notamment le montant du bouquet, le montant de la rente viagère, la durée de vie du crédirentier (qui est inconnue au moment de la signature du contrat) et la valeur du bien immobilier. Le rendement peut varier considérablement en fonction de ces différents facteurs et des conditions du marché. L’impact du cautionnement solidaire sur la perception du risque est également important : il permet de justifier un rendement plus élevé, car il réduit considérablement le risque de perte financière et sécurise le flux de revenus. Le cautionnement sécurise le flux de revenus et rend l’investissement en viager plus attractif pour les investisseurs immobiliers.
Diversification du patrimoine : répartition des risques
Le viager peut être une excellente option pour diversifier son patrimoine immobilier et réduire son exposition aux risques liés à un seul type d’investissement. Il permet d’investir dans un type de bien différent des investissements traditionnels (location, SCPI, crowdfunding immobilier, etc.) et de répartir les risques sur différents secteurs du marché immobilier. Le viager offre une alternative intéressante aux investissements classiques, avec des spécificités propres qui peuvent compléter un portefeuille immobilier diversifié. L’intérêt de diversifier les types de biens (localisation géographique, type de bien, mode d’exploitation) est de réduire la dépendance à un seul marché et de maximiser les opportunités de rendement.
Le viager peut également permettre d’investir dans des biens immobiliers situés dans des zones géographiques différentes, ce qui contribue à une meilleure diversification du patrimoine et à une réduction du risque géographique. La diversification du patrimoine est une stratégie essentielle pour minimiser les risques et optimiser les rendements à long terme. Investir dans différentes classes d’actifs (immobilier, actions, obligations, etc.) permet de lisser les fluctuations du marché et de protéger son capital contre les aléas économiques.
- Alternative aux investissements immobiliers traditionnels (location, SCPI).
- Réduction des risques grâce à la diversification géographique du patrimoine immobilier.
- Optimisation des rendements à long terme grâce à une allocation d’actifs diversifiée.
Investissement socialement responsable : solidarité intergénérationnelle
L’investissement en viager est de plus en plus perçu comme un investissement socialement responsable, car il permet d’aider les seniors à améliorer leur retraite et à maintenir leur niveau de vie. En vendant leur bien en viager, les seniors peuvent percevoir une rente viagère qui leur assure un revenu complémentaire et améliore leur qualité de vie, leur permettant de faire face aux dépenses liées à l’âge (soins médicaux, aides à domicile, etc.). Cet investissement contribue également à créer du lien social intergénérationnel en permettant à des jeunes investisseurs immobiliers d’acquérir un bien immobilier tout en aidant une personne âgée.
L’aspect éthique de l’investissement en viager est de plus en plus valorisé par les investisseurs. Ils sont conscients qu’ils contribuent à une cause noble en aidant les seniors à vivre dignement et à profiter de leur retraite. Investir en viager, c’est bien plus qu’un simple placement financier, c’est un acte de solidarité intergénérationnelle qui renforce le lien social et contribue à une société plus juste et plus équitable. La perception positive de cet investissement contribue à renforcer son attractivité auprès des investisseurs socialement responsables.
L’effet de levier du cautionnement : optimisation du financement
Le cautionnement solidaire à durée indéterminée joue un rôle clé dans l’effet de levier du viager. En rassurant les banques et les établissements financiers, il facilite l’obtention de financements pour l’acquisition du bien immobilier en viager. Les banques sont plus enclines à accorder des prêts lorsqu’elles savent que le paiement des rentes est garanti par un cautionnement solidaire, ce qui réduit considérablement leur risque. Cela permet à l’investisseur immobilier d’augmenter son pouvoir d’investissement et d’acquérir des biens plus importants, en utilisant l’effet de levier de l’endettement.
L’effet de levier du cautionnement permet à l’investisseur immobilier de maximiser son rendement en investissant avec de l’argent emprunté. Le cautionnement réduit le risque perçu par les banques, ce qui leur permet d’accorder des prêts à des taux plus avantageux. L’augmentation du pouvoir d’investissement grâce au cautionnement est un atout majeur pour les investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier. L’effet de levier amplifie les gains potentiels, mais il est important de gérer prudemment son endettement et de s’assurer de la pérennité de ses revenus.
Fiscalité avantageuse : optimisation fiscale de l’investissement immobilier
L’investissement en viager bénéficie d’une fiscalité avantageuse, notamment en ce qui concerne la taxation des rentes viagères. Seule une fraction de la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, en fonction de l’âge du crédirentier au moment du premier versement de la rente. Par exemple, si le crédirentier est âgé de plus de 70 ans, seule 30% de la rente viagère est imposable. Cette fiscalité avantageuse permet à l’investisseur de percevoir des revenus nets d’impôts plus importants, améliorant ainsi le rendement global de l’investissement immobilier.
De plus, l’investisseur peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers, ce qui réduit son imposition globale. La fiscalité avantageuse du viager constitue un argument supplémentaire en faveur de cet investissement immobilier, permettant aux investisseurs d’optimiser leur situation fiscale et d’améliorer la rentabilité de leur placement.
Les pièges à éviter et les conseils pour un investissement en viager réussi
Pour réussir son investissement en viager et maximiser ses chances de rendement, il est essentiel d’éviter certains pièges courants et de suivre quelques conseils avisés. L’accompagnement professionnel, la négociation rigoureuse du contrat, la gestion attentive des relations avec le crédirentier, la gestion prudente du risque de longévité et la gestion proactive du risque lié à la solidité financière du garant sont des éléments clés à prendre en compte.
L’importance de l’accompagnement professionnel : expertise et sécurité
Il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels spécialisés en viager, tels qu’un notaire, un expert immobilier et un conseiller financier. Le notaire est indispensable pour la rédaction et la signature de l’acte de vente, garantissant la conformité juridique du contrat et protégeant les intérêts des deux parties. L’expert immobilier est nécessaire pour l’évaluation précise et objective du bien immobilier, permettant de déterminer la valeur vénale et de calculer la rente viagère. Le conseiller financier peut aider à optimiser l’investissement, à gérer les risques et à mettre en place un plan de financement adapté. L’accompagnement professionnel permet de sécuriser l’opération, d’éviter les erreurs coûteuses et de maximiser le rendement de l’investissement immobilier.
Se faire conseiller par un notaire spécialisé en viager est crucial pour s’assurer que le contrat est conforme à la loi et qu’il protège les intérêts des deux parties. Recourir à un expert immobilier pour l’évaluation du bien permet d’obtenir une estimation objective et précise de sa valeur. Faire appel à un conseiller financier permet d’optimiser l’investissement en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs financiers.
La négociation du contrat de viager : protection des intérêts
La négociation du contrat de viager est une étape cruciale qui ne doit pas être négligée. Il est important de bien définir les points clés à négocier, tels que la répartition des charges et des impôts, la clause résolutoire (qui permet de rompre le contrat en cas de non-paiement des rentes viagères), l’indexation de la rente (pour la protéger contre l’inflation) et les modalités de révision de la rente en cas de circonstances exceptionnelles. La clause résolutoire permet de rompre le contrat en cas de non-paiement des rentes viagères, protégeant ainsi l’investisseur. L’indexation de la rente permet de l’adapter à l’évolution du coût de la vie, assurant ainsi le maintien du pouvoir d’achat du crédirentier. L’importance d’une rédaction claire et précise du contrat est essentielle pour éviter les litiges et les malentendus.
La gestion des relations avec le crédirentier : respect et communication
La gestion des relations avec le crédirentier est un aspect important de l’investissement en viager, qui nécessite tact, diplomatie et respect. Il est essentiel de maintenir une relation respectueuse et cordiale avec le vendeur, en privilégiant la communication et l’écoute. La communication est la clé d’une relation réussie, permettant de résoudre les éventuels problèmes et de maintenir une ambiance sereine. En cas de litige, il est important de privilégier le dialogue et la conciliation, en faisant preuve d’empathie et en recherchant des solutions amiables. Une bonne relation avec le crédirentier contribue à la sérénité de l’investissement et facilite la gestion du bien immobilier.
Le risque de longévité du crédirentier : gestion et atténuation
Le risque de longévité du crédirentier est un risque à prendre en compte dans un investissement en viager, car plus le crédirentier vit longtemps, plus les rentes viagères à payer seront importantes. Il existe des stratégies pour minimiser ce risque, telles que le calcul de la rente en tenant compte de l’espérance de vie et la souscription d’une assurance-vie. L’impact du cautionnement solidaire sur ce risque est de l’atténuer en garantissant le paiement des rentes, même en cas de difficultés financières du débirentier, assurant ainsi la pérennité de l’investissement immobilier.
Le risque lié à la solidité financière du garant : surveillance et protection
Le risque lié à la solidité financière du garant est un autre risque à prendre en compte et à surveiller attentivement. Il est important de vérifier régulièrement la situation financière du garant et de s’assurer qu’il dispose de ressources suffisantes pour honorer ses engagements sur le long terme. En cas de doute ou de détérioration de la situation financière du garant, il est possible d’envisager des garanties supplémentaires, telles qu’une assurance caution ou un nantissement sur un bien immobilier.
- Vérification régulière de la situation financière du garant (bilans, revenus).
- Mise en place de garanties supplémentaires (assurance caution, nantissement).
- Suivi attentif de l’évolution du marché financier et des risques économiques.
L’investissement en viager offre une opportunité unique pour diversifier son patrimoine, générer des revenus complémentaires et réaliser un investissement socialement responsable. L’acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée est un élément essentiel pour sécuriser et valoriser cet investissement, en réduisant considérablement le risque de perte financière. En suivant les conseils de professionnels et en évitant les pièges courants, les investisseurs immobiliers peuvent tirer pleinement parti des avantages du viager et construire un patrimoine solide et pérenne.